Tener un arrendatario que no paga y que se niega a dejar la vivienda es la gran pesadilla de un propietario, pero también una de las causas del escaso parque de alquiler español. Una nueva ley cambiará las cosas.

Más rapidez y menos trucos
La Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler, en vigor desde el pasado diciembre, tiene como objetivo fomentar el alquiler de vivienda, mucho menos habitual en España que en el resto de Europa debido, entre otras cosas, a que es muy difícil reclamar por la vía judicial las deudas por impago o la posesión de un inmueble. La reforma pretende mejorar este mecanismo y las medidas apuntan en dos direcciones: se reducen los plazos exigidos para la reclamación, para lograr juicios más rápidos; y se intentan evitar determinadas maniobras que se han puesto tradicionalmente en práctica para dilatar y entorpecer los procesos de desahucio.

Notificaciones
El primer escollo al desahucio es la notificación al demandado de que se va a iniciar un proceso en su contra. Con no coger la comunicación del juzgado, el inquilino moroso retrasaba el juicio durante meses, hasta que el juez abandonaba la búsqueda y abría el proceso sin su protagonista. Ahora, elprocedimiento es más sencillo: los actos de comunicación se hacen en el domicilio que el arrendatario ha designado para ello en el contrato y, si no ha especificado ninguno, en la vivienda alquilada. Si no se realiza la entrega de esta manera, la citación se fija en el tablón de anuncios del juzgado.

Reclamación de deudas
Con la nueva ley, la reclamación de cantidades impagadas se hace mediante un juicio verbal. Antes sólo podían reclamarse así las deudas inferiores a 3.000 €. El resto se reclamaba por procedimiento ordinario, mucho más largo, complejo y costoso.

Expiración del plazo
Antes, cuando la demanda era por expiración del plazo legal o contractual –el contrato ha llegado a su término, pero el inquilino no entrega la vivienda– y había, además, deudas acumuladas, era necesario iniciar dos pleitos distintos. Ahora, ambas reclamaciones pueden hacerse en una sola demanda.

Justicia gratuita
Otro cambio: el inquilino sigue teniendo derecho a la justicia gratuita, siempre que no supere el nivel de ingresos que marca la ley, pero deberá solicitarla en un plazo máximo de tres días a partir de la notificación de la demanda. Hasta ahora, era común que la solicitara justo antes del juicio para retrasar el proceso.

Prohibido entrar
Algunos arrendatarios se marchan sin entregar las llaves, a veces tras no pagar durante meses. El propietario no puede entrar en la casa hasta el juez dicte una sentencia a su favor y señale una fecha, aunque esté claro que el inquilino ya no vive allí. La nueva ley mantiene esta situación, pero el juicio puede iniciarse antes porque no hay que localizar al inquilino.

Pagar antes del juicio
Si el inquilino no quiere perder su casa, puede saldar la deuda antes del juicio. El proceso se suspende y el alquiler sigue vigente. Este procedimiento se llama enervación de la demanda y sólo puede ejercitarse en una ocasión. Si el proceso está ya en marcha, el desahucio seguirá adelante aunque pague.

Requerimiento fehaciente
El arrendador puede evitar la enervación. Antes de emprender cualquier acción judicial, debe enviar al inquilino un requerimiento fehaciente de pago (burofax). Tras dejar pasar un mes –antes eran dos–, si la deuda no ha sido saldada, iniciará el proceso. El arrendatario no puede detenerlo pagando lo que 50 Mujer debe. Esta medida evita los muchos gastos en los que incurre el demandante en la enervación, aunque cobre.

Condonación de deuda
El demandante puede ofrecer la condonación total o parcial de la deuda y las costas del juicio si el inquilino deja la vivienda en un cierto plazo, nunca inferior a 15 días (antes eran 30).

Lanzamiento
Es la ejecución del desahucio, el momento en el que se entra legalmente en la vivienda. Hasta ahora, si el propietario tenía una sentencia favorable debía interponer otra demanda para que el lanzamiento se ejecutara, lo que ocasionaba más gastos y retrasos. Con la nueva ley, la ejecución se solicita en la misma demanda. El plazo no debe superar un mes a partir del juicio.

Reclamación al avalista
Ahora, la reclamación de cantidades a los avalistas que figuren en el contrato puede incluirse en la misma demanda, siempre que se les haya hecho llegar un requerimiento previo de pago también a ellos. Antes era necesario un pleito por cada fiador.

No comparecencias
En la notificación para el juicio, se advertirá al arrendatario de que si no comparece en la vista se acordará el desahucio sin más, y se le cita para recibir la sentencia seis días después.

Modificación de la LAU
Todos los cambios introducidos por la reforma son procesales, menos uno que afecta a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Antes, para que el arrendador recuperase su casa antes del plazo mínimo de cinco años, debía incluir una cláusula en la que especificara que iba a necesitarla para sí mismo. Ahora pueden necesitarla también familiares de primer grado.

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